Активно растущий до кризиса сегмент торговой недвижимости с его приходом существенно сбавил темпы своего развития. Снизившаяся платежеспособность потребителей, пересмотр планов развития сетей торговых операторов вынудил большинство девелоперов кардинально пересмотреть стратегию развития объектов торговой недвижимости. В наиболее выигрышном положении оказались существующие и успевшие зарекомендовать себя на рынке торговые центры. Им удалось сохранить арендаторов, хоть для этого и пришлось идти на снижение ставок аренды. Наиболее уязвимыми оказались торговые и торгово-развлекательные центры, время открытия которых пришлось на 2009 год. Доля вакантных площадей в них составляла до 70%. В мировой практике девелопмента торговой недвижимости, такие показатели считаются губительными для объекта. И дело даже не в экономической эффективности, а в том, что после 3-4 месяцев после начала работы покупатели перестают посещать такие объекты и вернуть их обратно уже очень сложно.
У новых, но незаполненных арендаторами торговых центров очень маленькое пространство для возможных действий. Единственной задачей для таких объектов является привлечение большого количества новых и интересных для потенциальных клиентов арендаторов. Для этого собственники объектов готовы предлагать выгодные коммерческие условия, в некоторых случаях предполагающие даже определенный бесплатный период аренды.
Девелоперы, вошедшие в кризис, с «бумажными» проектами торговых центров в большинстве своем заняли выжидательную позицию или вовсе отказались от реализации проекта в ближайшей перспективе. В условиях неопределенности рыночных перспектив это самое верное решение. Земельные участки, на которых предполагалось строительство, выставлены на продажу. Но покупателей, как и альтернативных рыночных возможностей их дальнейшего освоения, на сегодняшний день нет. Это значит, что до нового витка экономического роста данные площадки, скорее всего, так и останутся неосвоенными. Строительство многих проектов в области торговой недвижимости началось в докризисный период и было заморожено с его приходом. У девелоперов появилась возможность оценить новые рыночные реалии и пересмотреть концепции своих проектов. Стало очевидно, что конкурентная ситуация оказалась более острой и обеспечить успешность будущему объекту можно только предложив рынку функциональный, понятный и качественный продукт. Переориентироваться на другие сегменты рынка недвижимости нет смысла.
Российский рынок торговой недвижимости еще нельзя назвать перенасыщенным и его ожидает дальнейший рост с началом активного восстановления экономики. Для девелоперов еще остаются свободные ниши. Это может быть специализация торгового объекта (power-центр, дисконт-центр и т.п.), наличие уникальных «якорей», расширенная развлекательная составляющая. Продолжение реализации таких видоизмененных проектов может произойти уже в конце 2010 года и в течение 2011 года.
История развития российского рынка качественной торговой недвижимости еще очень непродолжительна и перспективы развития этого сегмента сохраняются. Явление массового «умирания» торговых центров, которое имеет место быть за рубежом, еще только ожидает нас. Но случится это, по всей видимости, с приходом следующего кризиса.
Илья ВОЛОДЬКО, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group.
