После окончания Олимпийских игр в 2014 году на рынок жилой и апартаментной недвижимости города Сочи выйдет огромный объем качественного и наиболее дорогого предложения, построенного специально под нужды Олимпиады. Консультанты MACON Realty Group подсчитали, что девелоперы смогут полностью реализовать «олимпийские» апартаменты не раньше, чем через 10 лет после окончания Игр. Инвесторам данных проектов, понесших значительные затраты для выполнения государственной программы подготовки к Играм, останется лишь зафиксировать убытки.
В первое полугодие 2014 года на сочинском рынке апартаментной недвижимости будет сосредоточено 14 567 квартир в объектах бизнес- и элитного классов. При этом более 70% — это апартаментные и гостиничные комплексы, возводимые в рамках подготовки к Олимпиаде. Продажи в них откроются только после окончания Игр.
Это значит, что в 2014 году на рынок недвижимости Сочи практически единовременно выйдет огромный объем жилья в высококлассных и соответственно наиболее дорогих сегментах — 10 513 квартир. К таким олимпийским объектам относятся: «Сочное» (2 965 апартаментов), «Малый Ахун» (1 093 апартаментов), «Park Inn Имеретинская» (2 255), а также комплекс для размещения представителей СМИ на период проведения Игр (4 200).
В соответствии с подготовленным консультантами MACON Realty Group исследованием «Прогноз развития рынка жилой недвижимости в постолимпийский период» последние квартиры в олимпийских объектах недвижимости будут проданы к 2024-2026 гг. При этом максимальный объем спроса придется на 2015-2016 гг., когда количество сделок будет достигать 1 500 единиц ежегодно.
Пик спроса в эти годы будет связан с ускоренной реализацией наиболее ликвидных квартир, бюджет покупки которых составит 6-15 млн рублей, а цена за 1 кв метр не более 130-140 тысяч рублей. По расчетам консультантов, число таких квартир может составить 3 200 единиц или около 30% «олимпийских» апартаментов.
Именно данная сумма наиболее полно отвечает потребительским предпочтениям покупателей курортной недвижимости в Сочи. Продажа квартир с более высокими бюджетом и ценой 1 кв метр будет происходить замедленными темпами и растянется еще на 10 лет.
На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра в объектах бизнес- и элитного классов Сочи составляет 134 100 рублей, согласно прогнозу по итогам 2014 года после выхода на рынок «олимпийских» квартир она достигнет значения в 161 900 рублей.
При этом 20% прирост будет обусловлен скорее не рыночными причинами, а в большей степени высоким удельным весом в общем объеме предложения «олимпийских» объектов, средняя стартовая цена в которых составит около 170 тысяч рублей за 1 кв метр. Такое значение связано с более высокой себестоимостью строительства, наличием отделки и меблировки, длительными сроками реализации и желанием девелоперов обеспечить приемлемый уровень экономической эффективности.
Даже значительное снижение цен на апартаменты (до 30%) уже не вызовет существенного прироста спроса, поскольку потенциал сделок в данном сегменте будет полностью реализован. Более серьезное снижение цен (свыше, чем на 30%), способное расширить число потенциальных клиентов невозможно, как уже отмечалось, из-за высоких затрат (по расчетам консультантов, полная себестоимость составляет не менее 100-120 тысяч рублей за 1 кв метр).
Определенным упущением является отсутствие продаж апартаментов до начала Игр. Опыт олимпийских столиц прошлых лет показал, что наибольший рост цен и спроса наблюдался именно в подготовительный период.
Цены на недвижимость после окончания Игр практически не повышались, а в некоторых городах даже снижались (Барселона, Сидней). Сочи ожидает схожая ситуация. В последующие годы значительному росту цен на жилую и апартаментную недвижимость в бизнес- и элитном классах будет препятствовать высокая конкуренция между проектами, обладающими сходными качественными характеристиками.
