С начала 2015 года российские банки выдали ипотечных кредитов на 42% меньше, чем за аналогичный период прошлого года — рекордно низкий показатель за последние пять лет. Избежать более существенного падения помогла государственная программа льготного кредитования, в соответствии с которой на субсидирование ипотечной ставки в 12% из федерального бюджета выделено 20 млрд рублей.
Однако темпы роста просроченной задолженности, несмотря на некоторую стабилизацию в экономике, увеличились в пять раз по сравнению с прошлым годом — рост доли просроченных платежей составил 22%, а каждый третий валютный ипотечный кредит является проблемным.
Основной причиной спада ипотечного кредитования является сложившаяся экономическая ситуация в стране: падение рубля по отношению к ведущим мировым валютам, снижение реально располагаемых доходов населения, высокий уровень инфляции — все это непосредственным образом повлияло на развитие рынка ипотечного кредитования.
Кроме того, повышение ключевой ставки в декабре с 10,5% до 17% заставило ряд банков отказаться от данного продукта. Понижение ключевой ставки в 2015 году до 11,5% не смогло оказать должного влияния на активность оформления ипотечных кредитов.
Напомним, что сейчас ставка по рублевой ипотеке составляет в среднем — 15-17% против 12% годом ранее, без оформления личного страхования — 19-20% . Таким образом, те, кто собирался покупать недвижимость в этом году с помощью ипотечного кредитования, отложили сделку до стабилизации ситуации в экономике страны.
Говоря о региональном распределении объема выданных ипотечных кредитов, то стоит отметить, что она неравномерная по стране. В первую очередь, это связано с разницей в экономическом развитии каждого федерального округа (ФО), кроме того, нельзя забывать о количестве проживающих и их финансовом благополучии.
По объему выданных с начала года ипотечных кредитов лидирует Центральный ФО с долей 31,57%, далее идет Поволжский ФО — 19,75%, Северо-западный ФО — 13,33%, Сибирский ФО — 11,38%, Уральский ФО — 10,05%, Южный ФО — 7,04%, Дальневосточный ФО — 4,64%, на последнем месте Северо-Кавказский ФО — 2,19%.
Стоит отметить, что наибольшее снижение объема кредитования из округов РФ зафиксировано в Сибирском федеральном округе, оно достигло 52% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – на 01.08.2015 года в регионе было выдано кредитов на 61 млрд. рублей против 125,547 млрд. рублей в 2014 году.
За последние несколько месяцев наблюдается снижение сразу двух ключевых показателей — средний срок ипотечного кредитования уменьшился на 2,71% до 14,4 лет, сумма ипотечного кредита — на 6,07% до 1,62 млн рублей.
Данная тенденция вполне объяснима: во второй половине прошлого года россияне начали волноваться за свои сбережения, многие перестали доверять крупные вклады банкам, опасаясь их потери как в результате отзыва лицензии у банка, так и в результате их инфляционного обесценения.
В качестве наиболее надежной инвестиции в нашей стране россияне традиционно рассматривают покупку жилья (2014 год не стал исключением). Те же, кому не хватало сбережений на подобное приобретение с 100% покрытием расходов, активно стали прибегать к услугам банков по ипотечному кредитованию.
Таким образом, ипотечный заемщик конца 2014 года и начала 2015 года — это не тот, кто взвешено подходит к оформлению кредита на столь долгий срок, а скорее тот, кто имел накопления в размере 50-60% от стоимости недвижимости, бравший кредит на менее длительный срок, однако до конца не учитывающий все риски.
Данную ситуацию можно было наблюдать на примере кризиса 2008-2009 годов, когда далеко не все ипотечные заемщики оказались способны в несколько нестабильной ситуации правильно оценить свои возможности по обслуживанию кредита в перспективе 3-5 лет.
Несмотря на сокращение объемов кредитования, просроченная задолженность в сегменте ипотечного кредитования продолжает увеличиваться. Стоит отметить, что на протяжении последний двух лет данный показатель показывал снижение, так, например, по итогам 2014 года на 2,1%, по итогам 2013 года на 6,87%. Но в 2015 году просроченная задолженность в сегменте ипотечного кредитования показала рекордный рост — 30,24%.
В абсолютных цифрах просроченная задолженность в сегменте ипотечного кредитования достигла уровня 54,13 млрд рублей рост за годовой период 30,24%, с начала года — на 17,44%.
Как показывает статистика, наибольший объем просроченной задолженности приходится на Центральный ФО (52,25%) — как округ, лидирующий по объему строительства, а также по количеству приезжих из других регионов. Кроме того, именно крупные города округа ощутили кризисные влияния сильнее, чем остальные регионы.
Регионом лидером по объему долга на одного заемщика Москва — 3,7 млн рублей при ежемесячном платеже 43 тысячи рублей, на втором месте — Московская область — 3,2 млн рублей при ежемесячном платеже около 41 тысячи рублей, на третьем — Чеченская Республика — 3,2 млн рублей при ежемесячном платеже 30 тысяч рублей. При расчете данного показателя во внимание принимались как стоимость жилья на рынке, так и срок кредитования, уровень доходов населения.
Увеличение объема просроченной задолженности связано с целым рядом факторов. Прежде всего, это резкое снижение реально располагаемых доходов населения на фоне ухудшения макроэкономической ситуации — на 1% по итогам 2014 года, прогноз на текущий год — на 8%. В связи с чем, больше средств уходит на оплату товаров первой необходимости и меньше остается на погашение ранее взятого ипотечного кредита (рост потребительских цен с начала года составил свыше 15%).
Нельзя не принимать во внимание также и серьезные колебания курса валют и ослабление рубля — эта причина в первую очередь касается валютных заемщиков (с середины прошлого года курс национальной валюты снизился более чем на 69,01% по отношению к доллару и на 39,19% по отношению к евро). Сейчас в долговом ипотечном портфеле на просрочку по кредитам, выданным в иностранной валюте, приходится 34,65%. Каждый третий кредит, выданный в валюте, является просроченным.
Кроме того, говоря о причинах роста просроченной задолженности по ипотеке, нельзя не учитывать рост инфляции в России при стагнирующей заработной плате (по итогам 2014 года инфляция составила 11,4%, прогноз на 2015 год — до 14%).
По данным коллекторского агентства Sequoia Credit Consolidation.
